V bytových domoch býva bežné, že vlastníci bytov a nebytových priestorov sa usilujú skrášliť spoločné časti budov dekoráciami, kreslami či kvetináčmi. Tento na prvý pohľad milý zámer však môže skrývať vážne riziká, najmä v prípade požiaru, keď tieto predmety môžu komplikovať evakuáciu obyvateľov a zásah záchranných zložiek. Podľa § 9 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (BytZ) má správca alebo predseda bytového spoločenstva povinnosť odstrániť chyby a poruchy, ktoré bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov.
- Pojem „bezprostredné ohrozenie“
– definícia pojmu „bezprostredné ohrozenie“ nie je priamo uvedená v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, čo vedie k otázke, kedy presne nastáva situácia, ktorá si vyžaduje zásah správcu. Z lingvistického hľadiska tento pojem označuje stav, ktorý „priamo, tesne alebo blízko môže, ale nemusí nastať“ a je spojený s nepredvídateľnou alebo neodvrátiteľnou udalosťou. Vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 24/2003 Z. z. tento pojem definuje ako stav, ktorý ohrozuje zdravie alebo život človeka alebo môže spôsobiť značnú škodu na majetku. - Bezprostredné ohrozenie vo vzťahu k požiarom
Zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi určuje vlastníkom bytových domov a správcom povinnosť zabezpečiť plnenie úloh spojených s ochranou pred požiarmi, čo zahŕňa aj udržiavanie voľných únikových ciest a prístupov k zariadeniam ako sú hydranty, rozvody elektriny, plynu a vody. Ak tieto povinnosti nie sú dodržané, okresné riaditeľstvo hasičského zboru môže uložiť pokutu až do výšky 16 596 eur. V prípade, že vlastníci nerešpektujú upozornenia správcu a nechávajú predmety v spoločných častiach domu, správca je ten, kto nesie zodpovednosť za nedodržanie predpisov, a môže byť pokutovaný.
Správca je povinný zabezpečiť dodržiavanie požiarnej ochrany, ale zároveň čelí problémom, keď vlastníci nerešpektujú jeho pokyny.
V takýchto prípadoch môže byť správca pokutovaný, ako to bolo v prípade z Prešova, kde bola správcovi uložená pokuta 1 200 eur za nedodržanie požiarnej ochrany. Použitie finančných prostriedkov z fondu údržby na úhradu tejto pokuty však môže byť považované za porušenie ekonomických záujmov spotrebiteľov, ako to vyplýva z rozhodnutia Slovenskej obchodnej inšpekcie (SOI), ktorá za takéto konanie uložila správcovi ďalšiu pokutu 15 000 eur.
Riešenie problematiky v domovom poriadku
Na zabezpečenie bezpečnosti a predchádzanie pokutám je dôležité, aby boli prístupové cesty v bytovom dome priechodné nielen pre obyvateľov, ale aj pre záchranné zložky. Ideálnym riešením je úprava domového poriadku, kde si vlastníci jednoznačne stanovia, čo môže byť umiestnené v spoločných častiach a kde. Takéto pravidlá by mali byť podporené sankciami, aby sa zabezpečilo ich dodržiavanie.
Bezprostredným ohrozením je aj potenciálna hrozba
Aj keď umiestnenie kvetináčov či kresiel v spoločných častiach domu nemusí na prvý pohľad predstavovať bezprostredné ohrozenie, je potrebné tento pojem chápať v širšom kontexte. Aj potenciálna hrozba môže vyústiť do situácie, ktorá ohrozuje životy a majetok. Preto je opodstatnené, aby správca konal v prípade hrozby bez zdĺhavého súhlasu ostatných vlastníkov, a to najmä v prípadoch, keď ide o ochranu pred požiarmi alebo o iné nebezpečenstvá, ako napríklad počas pandémie.
Správca bytového domu má zo zákona povinnosť zabezpečiť bezpečnosť obyvateľov a majetku, aj keď to znamená konať bez súhlasu vlastníkov. Zároveň by však mal zohľadniť možné právne a finančné následky svojich rozhodnutí a včas si zaistiť potrebné technické revízie a opatrenia. Riešenie problematiky prístupu k spoločným častiam v domovom poriadku a jasné stanovenie pravidiel môže predísť mnohým nedorozumeniam a sankciám.